どうも、ミムラです。
突然ですが、あなたの家は住宅ローン返済順調に進んでますか。
ちなみに完済予定って何歳ごろ？
60歳？65歳？もっと70とか…？？
滞りなく問題なく完済できればいいのですが、近年こういったニュースを頻繁に目にするようになりました。こわっ。
住宅ローン完済年齢上昇 平均73歳（年金生活不安定に 審査、老後リスク吟味）
引用：日本経済新聞
簡単にまとめると、定年を迎え年金暮らしになっても家のローンが終わらずに生活を圧迫するという「老後破産予備軍」が急増しているって話です。
このヤバさわかりますか。
最悪の場合「家を失いただ借金だけが残る」…そんな状態です。
まあ、考えたくないですね。
で、
こうならないために今から出来る唯一の対策、はじめに言っておきます。
資産＞負債 の状態をキープしておく
ようは純資産をプラスに保とうぜって話。これしかありません。
シンプルですが超重要です。
これが出来ていないとまじで危ないし、逆にこれさえ出来ていれば危険性はほぼなくなります。
詳しく解説していきますので、現在ローン返済真っただ中の方はとくに最後まで読んで今後にお役立ていただければと思います。
住宅ローンの完済年齢がじわじわ上昇している3つの理由
じゃあなぜ、住宅ローンの完済年齢が遅れているのか？
まずはここから見ていきましょう。
- 借入年齢の上昇🔥
- 借入金額の上昇🔥
- 返済期間の上昇🔥
さて、補足解説していきます。
理由①：借入年齢の上昇
今はひと昔前より結婚する平均年齢が上がっています。
いわゆる晩婚化ですね。
この40年で結婚する年齢が4歳ほど後ろにズレたわけです。
結婚が遅れるとなると、同時にまた「子どもを授かる年齢」も後ろにズレます。
・・・するとどうなる？
だいたい一般的には、「こどもが出来て家族が増える」→「マイホーム購入」の流れの人が多いと思うので、必然的にローンを組む年齢も遅めスタートになるというわけ。
理由②：借入金額の上昇
住宅ローンの融資額はこの過去20年で、1900万円→3100万円に増えていると言われています。
これには理由として「超低金利」が絡んでいます。
低金利によって住宅価格が上昇したからです。
でもそれってどういう意味？
金利が低いということは、「じゃあ今のうちに早いとこローン組んでマイホーム購入しちゃおう！」という人が増えるということ。
みんなが家を欲しがれば、それだけ住宅価格も上がるわけです。
住宅価格というのは基本的に銀行の融資姿勢が左右します。
銀行が「どんどん貸しますよ！」となると、住宅価格が上がる。
銀行が「ちょっと厳しいです…」となると、住宅価格が下がる。
この原則です。
理由③：返済期間の上昇
借入金額が増えたら当然、返済期間も長くなります。
2020年の住宅ローン返済期間は平均32.7年に伸びていたそうです。
これは過去最長。
今後も低金利が続けば伸び続ける可能性も全然あります。
ちなみに、これらのことを銀行も見越して、住宅ローンの完済予定年齢の設定を引き上げています。
有名どころではあの「フラット35」も利用を85歳未満にまでOKにしてもらうよう国に要望を出していたり、実際他の大手銀行でもすでに年齢制限を85歳未満に設定しているところもあります。
現実を見ろ！今の日本の三重苦
この住宅ローン完済年齢の上昇、じゃあ具体的に何がヤバイの？僕らにどう影響してくるのか？って話ですが、
まずはなぜヤバイか？理由は次の三重苦にあります。
- 終身雇用はすでに崩壊
- 増えにくい手取り年収
- 毎年減り続ける退職金
苦しみ①：終身雇用はすでに崩壊
これはご存じの通りだし、実感として沸いてる人も多いのでは。
アルバイト、副業OKの会社も増えましたしね。
あの日本を代表する世界のTOYOTAですら「終身雇用はもう無理です」みたいな発表して話題になりました。
というわけで、定年まで我慢してとりあえず勤め上げれば
- 年功序列でお給料が増える…
- 退職金が貰える…
そんな時代はとうの昔に終わってます。
苦しみ②：増えにくい手取り年収
手取りの給料も横ばいで推移します。
「いやそんなことない！給料毎年ちょっとだけど上がってるもん！」という人。
でもそれって額面の話でしょ？
そこから税金やら社会保険差っ引いた手取り金額、本当に増えてる？
いわゆる可処分所得ってやつですが事実これは減り続けてます。
なぜなら、年収が上がってもそれ以上に社会保険や税金がそれを上回って値上がりしてるからです。
少子高齢化で人口が減り続けている日本では、若い現役世代の税金や社会保障料が上がり続ける一方です。
働く人が減って、養ってもらう人が増え続けてるわけだから、この方向性は今後も変わることはないでしょう。
若い世代の負担は増え続けます。
そう。日本ってもう結構詰んでます。
苦しみ③：毎年減り続ける退職金
厚労省の発表を見ると、ここ20年だけでも退職金はどんどん減り続けてます。
そしてこれ、今後も下がり続けるわけです。・・・
今住宅ローン返済中で定年まじかの人たちの中には、すでに老後破産が見えている人も現にいます。
数字を見ると、60歳の時点での平均ローン残高は1300万円もあったりしまからね。
収入がなくなって年金生活になる段階で、借金が1000万円以上あるんですよ？
これかなり絶望的じゃないですか？
老後破産しないために今からやっておくべきこと
じゃあすでにマイホームを持ってローン返済中の人は、今からどうやって対策したらいいのか？老後破産予備軍にならないために出来ることは？
ここで冒頭の結論に戻ります。
資産＞負債 の状態をキープしておく
ようは純資産を常にプラス（黒字）にしておく。これです。
純資産というのは、資産から負債を引いたものです。
例えば、マイホームの見込み売却価格が3000万円。
住宅ローンの残りが2500万円なら、
3000万円―2500万円＝500万円の黒字
これは問題ありません。心配なし。
逆に、マイホームの見込み売却価格が2000万円。
住宅ローンの残りが2500万円なら、
2000万円―2500万円＝―500万円の赤字
これがヤバイ。純資産が赤字。危険信号です。
これがマイホーム＝資産ではないという理由です。
ただ、これはわかりやすくするために簡素化してますが、実際はもうちょっとみんなの純資産を求めるのは複雑になります。
純資産（家の見込み売却額、貯金、保険、証券、その他諸々資産）と、負債（家のローン残債、カードローン、車ローン、奨学金ローン等々）を総合的に比べる必要があるからです。
こういった家計全体の純資産が黒字ならOK。
赤字なら要注意！老後破産予備軍まっしぐらです。
純資産をプラス（黒字）にキープする方法
純資産を黒字化するには基本的に次の３つしかありません。
- 資産価値を高める
- 資産を増やす
- 借金を減らす
ただ「①資産価値を高める」のかなり今の日本では超ハードモードです。
なぜなら今の日本って基本的に首都圏以外の99％の住宅価値は下がり続けるし、リフォームなどで建物の価値を高めるのは不動産投資家のプロでもなかなか難しいことだからです。
素人ならほぼ無理ゲーでしょう。
だから多くの人にとって正攻法の道筋としては、「借金を出来るだけ減らす方向で純資産を黒字化する」が現実的です。
もしくは頑張って収入を増やして純資産を黒字化していくか。どちらにせよある程度頑張らないと達成不可能です。
また、こういう話をすると
という人がいます。
でも大事なのは、売る予定があるかないか？ではなく、、
売らざるを得ない状況になったときに売却額がどうなるか？
がポイントです。ここ勘違いしてる人多いので要注意。
決して他人事じゃない明日は我が身
住宅ローンの滞納率って、今２％を上回っているそうです。
つまり50人に１人は滞納状態。
それに滞納している人も滞納したいわけじゃなく、どうしても払えない状況に追い込まれてこうなってるわけです。
「自分とは無関係、絶対に自分はそうはならない！」と本当にそう言い切れる数字でしょうか？
僕なら明日は我が身と考えます。
超重要なのでもう一度言います。
家を売らざるを得ない状況になったときに、ローンは完済できるか？
家計全体として黒字になっているか？
いざそうなってしまった時に、選択肢が持てる状態あるかどうか。老後破産にならないためにもここが大事です。
今うちの純資産がいくらなのか？は
この2つを比較する必要があります。
まずは①自分の家は今どれくらいの市場価値があるのか？いくらで売れるのか？
ここは最低限把握する必要があります。
ほとんどの人にとって、家計の中で一番の高額資産は家だと思います。
そのマイホームが「いくらで売れるのかわからない。市場価値がわからない・・・」というのはありえないです。
これは貯金がある程度あったとしても同じことです。
例えば、貯金は今500万円あるよ！という人でも、
- マイホームの売却額が2000万円、
- 住宅ローン残債が2800万円
この場合トータルで300万円のマイナスになります。
非常にまずい状況に変わりはありません。
しかも細かい話まですると、
マイホームって実際に売るときには5～7％の諸経費がかかるし、引っ越し費用やその他諸々何かとお金がかかります。
だから実質的には現段階で計算してプラマイ0くらいでは危ないわけです。最低でも数百万レベルで純資産がプラスでないと安心とは言えません。
・・・
兎にも角にも、
- 老後を悠々自適に過ごしたい！
- 資産形成してお金持ちになりたい！
なら保有資産の時価を知らないっていうのはありえません。
必ずここは把握しておくべきです。
老後破産しないためには必須！今から出来る対策の第一ステップ
最後に、破産しないための対策です。
こういう人におすすめなのが「イエウール」という不動産一括査定サービスです。
このサービスを使えば自分の家が今いくらで売れるのか？査定してくれます。
・ネット上で完結。無料査定
・全国1600社以上の不動産業者の中から住宅エリアに強い業者を選定
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複数社の相見積もりができるのでマイホームの相場がわかります。
これが大事。相場を知ることが重要です。
個人的にこのサービス良いなーと思うところは、しつこい営業や態度が悪い業者はシステム的に排除される仕組みになっている点です。
これまでの一括査定あるあるデメリットが見事に解決されてるという。
ちなみに実際に、僕の知人がイエウールで査定してみたところ、登録も５分ほどで簡単にできて、登録したら次の日以内にすぐ３件の査定報告があったそうです。
このぐらいの数が便利ですね。数十社とか相見積もりが多すぎても対応めんどくさいので。
結果は、住宅ローン残債が2200万円ほどあって、３社平均査定額が2600万円だったのでプラス400万円でした。
借金よりも資産が上回っている状態なので、これならまあ安心です。
自分で業者探すより、イエウールで査定した方が楽だし安心感もあるのでおすすめです。
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まとめ
まとめておくと、兎にも角にも
- マイホームを持っている人
- ローン返済中という人
こういう人は、老後破産予備軍にならないためにも純資産を常にプラスにキープしておくことが大切です。
そのためにはまず、一番高額な資産であるマイホームが今いくらで売れるのか？売却時価を把握しておくこと。
あとは貯金や資産運用で家計の純資産を増やしていくこと。
以上！
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